Rodzaje zarządu we wspólnocie mieszkaniowej
Wspólnoty mieszkaniowe mają obowiązek wybrać jeden z dwóch wariantów zarządzania: powierzyć zarząd ( art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali), albo wybrać zarząd właścicielski. Jeżeli we wspólnocie mamy do czynienia z wybranym zarządem właścicielskim , często dodatkowo spotkamy się z zarządem zleconym. Oprócz tych dwóch wariantów zarządzania istnieje jeszcze zarząd przymusowy ustanawiany przez sąd. Jest to jednak sytuacja sporadyczna ustanawiana przez Sąd tylko w szczególnych przypadkach.
Zarząd rzeczą wspólną
Nieruchomość wspólna wymaga zarządzania przez wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota wybiera jako swojego reprezentanta Zarząd Właścicielski. Zarząd samodzielnie wykonuje tak zwane „ czynności zwykłego zarządu. Należy przez to rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, zarówno prawnych, jak i faktycznych dotyczących przedmiotu wspólnego – części wspólnych nieruchomości.
Duże wspólnoty mają obowiązek powierzyć lub samodzielnie wykonywać zarządzanie nieruchomością wspólną.
Małe wspólnoty takiego obowiązku nie mają. W rzeczywistości jednak nawet w małych wspólnotach jest wybierany. Niestety w przypadku małych wspólnot zgodę na wykonywanie nawet bieżących czynności muszą wyrazić wszyscy właściciele. Bardzo często uzyskanie zgody jest niemożliwe. Nawet jeżeli właściciele sami zarządzają nieruchomością wspólną muszą się liczyć z wieloma ograniczeniami prawnymi.
Zarząd powierzony
Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną, i to odmiennie niż przewiduje ustawa o własności lokali. Jeśli tego nie zrobią, a jedynie powierzą zarząd danej osobie lub firmie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną według przepisów Ustawy o własności lokali.
Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzająca zarząd może mieć różną treść i regulować różny zakres praw i obowiązków. Możemy mieć zatem do czynienia z umowami: określającymi organy wspólnoty, np. zarząd, i ich kompetencje, ograniczające się do przyjęcia lub modyfikacji konkretnego rozwiązania zawartego w rozdziale 4 ustawy o własności lokali.
Powierzyć zarząd można określonym osobom fizycznym lub prawnym, a także jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej, bez określenia ich obowiązków i kompetencji lub z jednoczesnym mniej lub bardziej szczegółowym określeniem ich obowiązków i kompetencji. W przypadku gdyby umowa powierzająca zarząd nie była wystarczająco precyzyjna, art. 33 ustawy o własności lokali informuje, że należy stosować odpowiednio przepisy rozdziału 4 tej ustawy.
Zarząd wybrany
Duże wspólnoty, które nie powierzyły zarządu, mają obowiązek go wybrać. Wyboru zarządu właściciele dokonują w formie uchwały podjętej w trybie przewidzianym w Ustawie o własności lokali. Wybrany zarząd może być jedno – lub wieloosobowy i zarządza nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby fizyczne reprezentujące ich interesy. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami. Członkowie wybranego zarządu nie muszą posiadać licencji. Obecnie nie muszą posiadać licencji także osoby przyjmujące zarząd powierzony, czy sprawujące formę zarządu zleconego.
Zarząd zlecony
Wybrany zarząd wspólnoty z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami.
Często zachodzi konieczność wynajęcia fachowca do prowadzenia bieżących spraw. Przepisy prawa umożliwiają zarządowi zlecenie zarządzania na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. Zarządca ten zajmuje się sprawami bieżącymi wspólnoty w granicach określonych w umowie o zarządzanie, która jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy zarządcą i wspólnotą mieszkaniową, a jej treść może być dowolnie kształtowana przez strony.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie narzuca w tej kwestii żadnych ram, a jedynym ograniczeniem są ogólne przepisy dotyczące zasad współżycia społecznego i społeczno-gospodarczego przeznaczenia przysługujących praw. Umowa powinna być obszerna i szczegółowa. W miarę szczegółowe ustalenie stosunków między zarządcą a wspólnotą leży w interesie obydwu stron, gdyż w przypadku zaistnienia ewentualnych różnic zdań umowa będzie podstawowym dokumentem rozstrzygającym spór. Poszczególne postanowienia umowy o zarządzanie będą uzależnione od faktycznych okoliczności, a więc od rodzaju nieruchomości, celów stawianych zarządcy, czy też od zdolności członków zarządu do samodzielnego wykonywania określonych czynności. Można jednak przedstawić pewne charakterystyczne elementy, które w większym lub mniejszym stopniu znajdą zastosowanie w każdej umowie. W umowie znajdzie się zatem ustalenie stron, określenie nieruchomości oraz praw i obowiązków stron umowy, wynagrodzenia zarządcy lub zasad jego obliczania, ustalenie zakresu odpowiedzialności, zakresu spraw prowadzonych w imieniu wspólnoty, a także sposobu rozwiązywania umowy i czasu obowiązywania umowy. Poszczególne postanowienia muszą być formułowane językiem prostym, powszechnie zrozumiałym, nie budzącym wątpliwości. Bardzo istotną sprawą jest określenie w umowie terminu wypowiedzenia. Może to być dowolny termin ustalony między stronami. Najczęściej w praktyce spotyka się termin miesięczny, czasami dwu -, trzymiesięczny. Nieraz jest on jednak sprytnie modyfikowany przez zarządców o klauzulę „ze skutkiem na koniec roku kalendarzowego”, co w praktyce oznacza, że niezależnie od tego, czy umowa zostanie wypowiedziana w styczniu, czy listopadzie, przestanie obowiązywać dopiero z ostatnim dniem roku kalendarzowego.